转贴《100万的房子，你的成本是1000万》

jsyz

转贴《100万的房子，你的成本是1000万》
????
??在笔者写以上这篇文章的时候，已经预料到会有很多反对意见，所以文中尽量做到写的严谨一些，但仍然有些没有说完整的地方，因此针对网友的某些疑问，在此一并做个解答。
??
??买房？真的是买房吗？
??
??很多人认为租房子太不稳定了，而买房则稳定得多，一个是借别人的东西，一个是自己的私产。这不得不让笔者想起“朝三暮四”的故事，一人养猴，早上给它吃三个果子晚上吃四个，猴子不开心；早上给它吃四个，晚上给它吃三个，于是猴子很开心。如果某人钱很多，买房的钱一次付清，那没什么可说的，如果此人不得不借三十年的债去买房，这和租房有区别吗？
??
??谁都知道，租房的房客要是不给房租，房东有理由把他赶跑，买房也一样，如果你几个月不还按揭，银行完全可以把房子没收，然后拍卖。最大的区别在于，租房的话，你不用一开始就给几十万的定金，只要给一个月的押金即可，而买房子的话，你还要给几十万的首付。定金和首付只是名称不同，本质完全一样。更重要的是，你每个月还的房贷远远高于这套房子的租金。有人担心房租会涨价，但你可别忘了，银行利息也会涨，如果签了长期租房合同，房东是不能随意提价的，而银行要提高利率根本不需要和你商量，你想找人论理都无门。
??
??如果你是租房，对房租或房子不满，完全可以换一家，遇到职业变动之类情况，很容易搬家；如果你是买房，你想换也换不了，假设你想卖掉现在的房子再买一套，你要交的税就让你受不了，因为谁知道你是不是炒房的投机客想抛楼？
??
??如果是租房，房屋的维修费都是房东的事情，房子出了点什么问题，你完全可以找房东解决；如果是买房，一切都要你自己花钱解决，没人会帮你。
??
??让我们来做一个头脑体操，某人告诉你，要解决住房困难，你有两种选择，第一种选择是每个月交房租，就和一般的租房一样，你想租就租，想换就换，想退就退；另一种选择比较复杂，你先交几十万的定金，说明你租房的诚意，然后每个月交比正常情况多的房租，一直交满三十年，到三十年之后房子就送给你了，从头到尾，房子一经选择无法更换。两种情况下，你会选择哪一种？
??
??以上这些话看似浅显，但内涵可以很深远，为什么私有产权的资本主义必定比公共产权的共产主义富有？道理就在于此。想起一个故事，话说张五常在八十年代和中*共的官员交流，张五常说中国要想发展，必须要允许私产，中*共官员听完把脑袋摇得像拨浪鼓一样；于是张五常又说，中国要想发展，必须要得把产权做清晰的界定，中*共官员听完纷纷点头同意。其实允许私产和产权清晰界定就是一回事，换了一个说法给人完全不同的感觉。讲这个故事是为了说明，人类不应该笑话猴子，人类社会的朝三暮四比猴子还不如。
??
??回过头再来说租房和买房，之所以买房给人感觉良好，是因为它暗示你有了私产，这是租房所不能提供的。但你必须记住的是，等你把银行的钱还清之后才真正是你的私产，否则你可能只有部分产权。
??
??看到这里必定会有人不以为然，因为很多人觉得买房子是投资行为，租房肯定不是投资行为，这个问题很好，所以请接着看。
??
??买房是房地产投资吗？
??
??对于现在绝大多数人来说，买房肯定不属于投资。我们先要将房产投资和房产投机做个区分，所谓房产投资是指，当你买完房子之后，即使你不出手，每年这个房子也会给你带来正的现金流，简单的说就是房租收入超过每年的按揭贷款，很明显现在是不可能发生这种事的；房产投机是指，当你买完房子之后，一定要找到下家出手才能赚到钱，否则就烂在自己手里，现在所有炒房客都属于这个思路。
??
??对于广大老百姓，房产投资是不可能了，连房产投机也做不到，因为你就这么一套房子，要是把现在的房子卖掉，还能住哪里呢？因此，既然买了房子就不应看到房价涨了而沾沾自喜，因为是不可能卖掉的。任何一笔买卖，只有一进一出才算一次交易，只进不出可算不上是交易。
??
??还有一个重要原因说明了买房不属于房地产投资。供人居住的只是房产而不是地产，学过会计学原理的人肯定知道，地产是不能进行折旧的，而房子必须折旧。老百姓买的房子距离地面还要好几十米（假设是高层）呢，土地是看不到了，而房子还在逐年折旧，只是折旧速度比较慢而已。退一步说，即使这块地是你的，那也是和几十户人家共同分享，每家只能分到几个平方米。
??
??买房与户口
??
??有人觉得买房有个很大的好处，例如有了户口之后，孩子上学不用出借读费了，笔者不太清楚买房子和户口有多大的关系，就拿上海来说，以前房地产低迷，政府出台一条政策：凡是在上海买房的外地人，都可以办理上海市蓝印户口，这个户口和本地人享有同等权利。但是很快这个政策就取消了，也就是说，想通过买房得到上海户口是不可能的。其他城市也是类似的情况，很多人可能不知道，当初你只要去炒股就能得到深圳市的户口，就因为当年没人炒股，政府才出台这种怪异政策。
??
??至于借读费倒是大可放心，不久前上海出了个事情，政府公开抢学生，把民工子弟学校的学生抢到公立学校念书，表面上说这是因为民工子弟学校办学条件太差，不如公立学校，其实是因为由于生育低峰，公立学校收不到更多学生了，以前上海的小学一个班有50多个学生，现在只有20-30个学生。要在这个世界上生存，必须学会判断趋势的发展，现在的趋势是，婴儿越来越少，以前教育资源的瓶颈已经解除了，所以千万不要把“借读费”看得太重要。虽说这个判断是基于上海的情况，但我相信这是全国的趋势，即：老年人越来越多，年轻人越来越少。经济发展的最大副产品就是妇女生育率的降低，因为经济的发展提供了妇女更多的机会，而不需成天呆在家里养孩子。
??
??投资指数基金能保证每年11%的长期收益吗？
??
??很多人不相信投资股票能赚钱，就好比我们现在正处在史无前例的大牛市之中，可照样有很多人亏了无数钱。其实投资股市毫无风险可言，最大的风险就在于自身。所有亏钱的人都是在高位套牢，低位割肉，这些人想做波段，结果就是亏钱。至于如何从股市赚点钱，已经离题太远了，可以参考本专栏之前的文章，在此不多作说明。
??
??对于中国股市11%的长期年收益率，这是笔者最低的估计，理由是，连中国的GDP都能达到11%的增长率，难道股市都达不到这个数字吗？一定一定要记住，股市从长期看确实能够反映国民经济的增长，很多人不相信这个，所以他们也赚不到钱。当然现在中国A股明显高估了，要找到低估的股票很难，但从长期看，股票指数肯定是涨的，只要你相信中国经济会长期增长。
??
??很多人相信房价会永远上涨，却不相信股市会长期上涨，这是个很有意思的现象，值得我们研究。
??
??买房可以贷款，买股不能贷款，所以买房更好？
??
??买房能够靠银行，买股票不能靠银行。其实在多数市场，买股票也可以贷款，这就是保证金交易，但这种交易风险太大了。保证金交易就是杠杆放大，如果买房子首付是20%的话，那么杠杆比例就是4倍，即借了四倍的钱。在期货市场上采用10%的保证金，也就是说采用九倍杠杆，所以做期货赔个精光的人比比皆是。因为大家都只想到赢的情况，却忘了输的情况。一旦房价下跌，那些高位套牢的朋友连哭都来不及，因为你采用四倍杠杆，下跌的损失也要放大四倍。有朋友问我股市和楼市哪个会先崩盘，这个我无法预料，但我相信楼市的泡沫远比股市大，就因为楼市可以用杠杆，股市则不能。
??
??房子绝对不可能只涨不跌，事实上我觉得目前的房价已经差不多到头了。看过此前专栏的朋友肯定知道笔者对房产长期看好，但笔者此前做出的预计也只是每年涨15%左右。刚才手头正好有一本去年的《上海楼市》，翻了翻，发现去年9000块钱的楼盘，今年竟然卖19000块钱，每平米多了一万块钱，这种疯狂现象实属罕见。这种价位，老百姓根本就无力接盘，只是那些投机的家伙炒来炒去而已。所以王石才会说，房价的拐点出现了。
??
??国外有个说法，判断房子是不是太贵，主要看租售比，也就是说房子的年租金和房价的比例。如果房价不超过10年的租金，那么就算是便宜的，如果房价超过了15年的租金，那么就太贵了。国外的情况肯定不能适合国内，对于中国，笔者相信如果房价不超过25年的租金，那么还算可以接受。让我们来看看刚才那套19000每平米的房子，假设100个平米，它的租金至多只有2500元，房价竟然相当于63年的租金，天哪！！！！
??
??长期的变化会令人震惊
??
??现代的中国人千万不要低估时间的威力，想一想十年、二十年或者三十年之后会发生什么？文革之后那会儿，女孩子嫁人常常要考虑对方是几级工资，如果有39块钱的就不嫁36块钱的，虽说每个月只差三块钱，可那也是钱阿。现在的我们能想象吗？
??
??八十年代初，女孩子都想嫁给出租车司机，因为当年的出租车司机都是高收入人士，出入还都有车子，真是很有面子的事情，现在的我们能想象吗？
??
??笔者朋友有个同事，现在的状况可以说很苦，吃最低生活保障，可谁曾想到，此人当年是造反派的头子，竟在人民广场面对十万人演讲，指点江山，想斗谁就斗谁。而今沦落到这个地步，现在的我们能想象吗？
??
??房贷最长可以30年，但在中华人民共和国，有期徒刑可以超过15年，但不能超过20年，房奴的期限竟然比最长的有期徒刑还要长。
??
??世界的变化速度之快是我们无法想象的，我们惟有保证自己时时刻刻都能应对变化，才能适应这个世界，为了现在的一点利益而甘愿将未来数十年都赌上，这是非常不明智的行为。难道这就是世界上20%的人可以占有80%资产的原因吗？
??
??对本文男性读者的话
??
??本文其实是对上一篇文章的补充说明，上一篇文章是从女性的择偶观出发阐述房价暴涨的原因，因此本文也要从这一点结尾。
??
??由于客观世界实在太过复杂，人类的祖先在漫长的进化过程中提炼出了一些简单的择偶指标，对于男性来说，择偶指标几乎不变，而对于女性来说，这个指标常常变化，所以也有人认为雌性决定了种族的进化方向，因为雌性通常会根据不同的环境选择不同的指标。很不幸，现代中国社会的女性选择了房子作为一个主要指标，这个指标会一直使用下去，直到多数女性发现了更好的指标之后，才会进行更替，而这是一个漫长的过程。但是男性就只能被动接受吗？当然不是！
??
??男人先要认清形势，形势是，中国男多女少，所以女性可以放心大胆地要价。唯一的应对办法就是扩大女性的供应量，台湾人、韩国人都已经找到了好办法，即进口越南新娘，但是中国人口太多，区区越南那些女性根本解决不了问题。因此，唯有寻找全球的女性供应才能解决中国的问题，初步计算，中国在未来十到二十年要进口至少3000万年青女性，这样就能把中国男人的问题踢给第三世界国家的男人，听起来很残忍，但这是最有效的解决办法。中国人已经消耗了世界大部分的水泥、钢铁、铜、铝，接下来就要开始消耗全世界的女性了，这是不可能的事情吗？让我们拭目以待吧。

键盘浩宇

我是不是生错年代了？？？
怎么什么都这么贵

salenz

原帖由 jsyz 于 2007-12-21 00:53 发表
转贴《100万的房子，你的成本是1000万》
　　　　
　　就拿上海来说，以前房地产低迷，政府出台一条政策：凡是在上海买房的外地人，都可以办理上海市蓝印户口，这个户口和本地人享有同等权利。

可惜我许许多多年前放弃了上海户口,想不到上海户口这样好

wang7711

楼上的在国外不是更好
很多人都要出国